业主不交物业费被限制用电梯，物业公司称“物业费含电梯能耗费” 住建局曾责令整改

日前，红星(hóngxīng)新闻记者接到来自河北迁安市天洋城小区业主(yèzhǔ)反映，该小区物业存在以电梯卡限制未交费业主使用(shǐyòng)电梯的情况。一名住户告诉红星新闻记者，该小区每栋楼有两部电梯，物业公司将其中一部(yībù)从地库上楼的电梯装上梯控，需要刷卡才能使用；另一部电梯自由使用。没有交物业费的业主不能使用电梯卡。就这(zhè)个情况，业主今年1月向迁安市住房和城乡建设局反映过，住建局向物业发出了责令整改通知书，可是(kěshì)到现在仍然(réngrán)有一部电梯需交物业费刷卡才能使用，这给(gěi)业主生活带来极大不便。 ▲创意配图(pèitú) 据图虫创意 6月14日，该小区物业公司(wùyègōngsī)负责人告诉红星新闻记者，物业费包含了电梯维修费和能(néng)耗费，这样是为了保护电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯，一部(yībù)是缴费业主可以使用的(de)电梯，一部是所有都可以使用的电梯。 迁安市住房和城乡建设局物业管理(wùyèguǎnlǐ)中心一名工作人员表示，之前发出的(de)责令整改通知是(shì)用的市场监管部门的规定(guīdìng)（《河北省消费者权益保护条例》），物业管理部门没有(méiyǒu)这方面规定能够针对物业公司的做法进行管理。此后住建局也在督促(dūcù)业委会进一步协商拿出方案。难题是，如果取消梯控会有缴费业主认为损害了他们的利益，让工作陷入两难。 不交物业费，物业公司限制(xiànzhì)电梯使用 天洋城小区一(yī)名业主告诉红星新闻记者，该小区有24栋高度在18层到34层的住宅楼，总共6000余户居民。因为一些业主对物业公司不(bù)满意不交物业费。每栋楼有(lóuyǒu)两部(liǎngbù)电梯(diàntī)。物业公司在一部电梯里装了梯控，给缴过物业费的业主发电梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的电梯是从地库直通楼上的，另一部电梯是从一楼上楼。如果没有电梯卡，车停在地库，就要先(xiān)爬楼到一楼，再上电梯。 另一名业主告诉红星新闻记者，天洋城小区(xiǎoqū)的前任物业公司在2021年就给电梯装过梯控，当时不交物业费两部电梯都不能用，引发了居民(jūmín)强烈不满。新一任物业公司2021年至今开始管理该小区，也陆续在加装、启动梯控。2022年3月业主就向(xiàng)住建局反映(fǎnyìng)过，随后(suíhòu)又多次(duōcì)反映。今年1月，迁安市住建局向物业公司发出了责令整改通知书。 红星新闻记者获取的这份责令整改通知书显示，福建大名城(míngchéng)物业管理有限公司迁安市分公司涉嫌存在对(duì)服务管理的天洋城小区限制业主使用(shǐyòng)电梯等消费者行使物权权利的行为，违反《河北省消费者权益(quányì)保护条例》第三十二条第二款的规定(guīdìng)(guīdìng)。根据《河北省消费者权益保护条例》第六十七条的规定，责令立即停止违法行为；于2025年01月9日前改正。此外，取消限制业主使用电梯的行为。 ▲今年1月，迁安市住建局向物业公司发出责令整改(zhěnggǎi)通知书 但是5个月(yuè)过去，小区电梯依然没有取消梯控。 6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，在当地，许多小区都装有梯控，都是交(jiāo)了物业费才能享受电梯(diàntī)(diàntī)使用，物业费包含了电梯维修费和能耗费，这样是为了保护电梯，降低损耗。现在每栋楼(lóu)两部电梯，一部是缴费业主可以使用的(de)电梯，一部是都可以使用的电梯。向住建局投诉(tóusù)的是没有交物业费的业主。该小区的物业费含卫生费、电梯费、消防、照明、二次供水、用电、维修。“他们不交费(jiāofèi)还想使用电梯，这钱谁出？” 物业无权(wúquán)用梯控等逼迫业主交费 记者梳理发现，多地都曾出现类似的(de)物业费捆绑电梯使用的情况(qíngkuàng)，住建部门的公开答复都是这样的做法不合法。 连云港市海州区人民法院曾发布一起案例。某小区物业管理(wùyèguǎnlǐ)公司在提供(tígōng)物业服务过程中，将缴纳物业费与电梯(diàntī)门禁卡绑定，业主在缴纳物业费后也仅能到达自己所居住的楼层。业主陈某诉至本院，要求(yāoqiú)某物业管理公司立即停止将物业费用(fèiyòng)和电梯卡进行绑定的行为(xíngwéi)，停止电梯按键的楼层限制的行为，一次性支付精神(jīngshén)损害赔偿金2000元并公开赔礼道歉。最终，法院判决：某物业管理公司立即停止物业费用和电梯卡绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制行为；驳回原告陈某的其他诉讼请求(sùsòngqǐngqiú)。 案例中显示，法官解释是，根据民法典规定，业主(yèzhǔ)(yèzhǔ)对其建筑物专有部分享有占有、使用(shǐyòng)、收益和(hé)处分的权利(quánlì)。根据民法典第二百七十四条(qīshísìtiáo)规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务(fúwù)用房，属于业主共有。门禁电梯是房屋（住宅）的一部分，所有权归业主所有，而非物业公司，物业公司无权设置使用障碍，限制(xiànzhì)业主使用电梯自由出入。物业公司和业主之间是服务关系，如果业主不能按时按约交纳物业费，物业公司可以通过法律途径解决，但其无权利用门禁、梯控等措施逼迫业主交费。 催收物业费与电梯使用权不能(bùnéng)挂钩 对此，浙江铁券(tiěquàn)律师(lǜshī)事务所高级合伙人张永辉律师表示，物业(wùyè)费属于服务合同债权(zhàiquán)，电梯使用权(shǐyòngquán)属于物权，二者法律性质不同，物业无权以限制物权实现债权，即使部分业主欠费，物业也应通过(tōngguò)诉讼等(děng)合法(héfǎ)途径追缴，而非“捆绑”公共服务。电梯属于建筑物共有部分，业主依法享有共有和共同管理的权利。物业公司未经法定程序擅自加装梯控或将其与物业费绑定，构成对业主物权的侵害。民法典第944条(tiáo)明文禁止物业以停水、停电等方式(fāngshì)催缴物业费，法院判例明确将“限制电梯使用”纳入此类禁止行为。在一些地方，有地方立法支持处罚。如《哈尔滨市电梯安全管理条例》规定，物业因此限制乘梯的，可处1万元至5万元罚款。 张永辉还表示，加装梯控属于改建共有设施，必须(bìxū)经业主共同决议，需由(xūyóu)专有部分(bùfèn)面积及业主人数(rénshù)“双三分之二”参与表决，且参与表决者中“双过半”同意。未经程序即违法，物业单方安装的梯控，业主可起诉要求拆除。 河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典明确规定(míngquèguīdìng)物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，限制电梯(diàntī)使用(shǐyòng)同理不可取。所以，催收物业费与电梯使用权不能挂钩，物业应通过合法途径如催告、诉讼或仲裁来催收。业主(yèzhǔ)可向当地房管部门投诉，投诉不成(bùchéng)则可推动成立业主委员会，加强业主与物业谈判的筹码。物业拆除梯控、恢复电梯正常使用，若因限制使用遭受(zāoshòu)损失，业主还可主张赔偿。 红星新闻首席记者(shǒuxíjìzhě) 吴阳 编辑 郭庄 责编 魏孔明(kǒngmíng) （下载红星新闻，报料有奖(yǒujiǎng)！）